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Quem sou
Sou Paula Cristina Albani, advogada especializada em incorporação imobiliária, regularização de imóveis e obras, com amplo conhecimento em tributação de obras especialmente em redução de INSS de obra e demais aspectos jurídicos do setor imobiliário.
Minha trajetória ganhou ainda mais profundidade em 2017, quando atuei em um Registro de Imóveis. Essa experiência me permitiu mergulhar nas complexidades do Direito Imobiliário, ampliando minha expertise e fortalecendo minha paixão pela regularização de imóveis, contratos diversos, SCP, SPE, condomínios, permutas e loteamentos. A partir daí, busquei aprimoramento contínuo, me especializando para oferecer aos meus clientes um suporte jurídico eficiente e alinhado às exigências do mercado.
Se você busca segurança jurídica para seu empreendimento ou precisa regularizar um imóvel, estou à disposição para te ajudar com soluções ágeis e eficazes.
Dúvidas frequentes
O que é o INSS de Obras?
O INSS de obras corresponde às contribuições previdenciárias que devem ser pagas pelo responsável pela construção (proprietário ou construtora) quando há contratação de trabalhadores. Para garantir que esses pagamentos sejam feitos corretamente, a Receita Federal criou o SERO – Serviço Eletrônico para Aferição de Obras.
Ao registrar a obra no SERO, o objetivo principal é obter a CND
(Certidão Negativa de Débitos), comprovando a regularidade da construção
perante o INSS. Caso as contribuições não tenham sido pagas ao longo da obra, o
sistema calcula o valor devido, que deve ser quitado pelo proprietário para a
regularização.
A regularização via SERO é obrigatória para todo tipo de obra, seja nova, reforma, acréscimo ou até demolição, independentemente da data de execução.
Além disso, a legislação permite diferentes formas de reduzir o valor do INSS da obra. No entanto, esses processos devem ser conduzidos com segurança jurídica, pois qualquer informação declarada pode impactar diretamente na regularização.
Por que devo pagar esse imposto?
A contribuição previdenciária (INSS) é obrigatória conforme
a Lei nº 8.212/91 e o Decreto nº 3.048/99, que regulamentam a
Seguridade Social no Brasil. Ela deve ser paga sempre que há atividade
remunerada.
Na construção civil, a maioria das obras envolve mão de obra
remunerada, como pedreiros, carpinteiros, eletricistas, encanadores e pintores.
Para estar em conformidade com a lei, essa mão de obra precisa ser formalizada,
seja por meio de contratação direta (CLT), prestação de serviço autônomo ou
contratação de MEI.
Ao regularizar os trabalhadores, o INSS devido é calculado e
deve ser pago pelo responsável pela obra, evitando pendências e garantindo a
obtenção da CND (Certidão Negativa de Débitos) no final do processo.
Quando devo me preocupar com a regularização do INSS da obra?
A regularização do INSS deve ser considerada desde a fase
de projeto, antes mesmo do início da construção. Algumas decisões tomadas
nessa etapa, como a escolha do sistema construtivo e o dimensionamento
das áreas do projeto, podem impactar diretamente no cálculo da contribuição
previdenciária, trazendo vantagens e economia.
Assim que a obra for iniciada, ela deve ser cadastrada no CNO
(Cadastro Nacional de Obras). A regularização do INSS pode ser feita mês
a mês, conforme o tipo de contratação utilizado (CLT, autônomo ou MEI), o
que facilita a gestão e evita acúmulo de débitos.
Mesmo que o responsável opte por realizar a aferição
apenas ao final da obra, contar com orientação especializada ao
longo da construção é fundamental. Uma consultoria pode ajudar a definir as
melhores formas de contratação, além de orientar sobre a organização de
recibos e notas fiscais, garantindo que todos os pagamentos possam ser
utilizados na aferição para reduzir o valor devido e evitar surpresas na
regularização do INSS.
Se a contribuição não for recolhida ao longo da obra, o débito será calculado pelo SERO (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras) ao final, e deverá ser quitado para obtenção da CND (Certidão Negativa de Débitos).
Quem é o responsável pelo pagamento do INSS da obra?
A responsabilidade pelo pagamento do INSS da obra varia
conforme a forma de execução e contratação. De acordo com a legislação
previdenciária, o dono da obra é, por padrão, o responsável pelo
recolhimento da contribuição. No entanto, existem exceções que transferem essa
obrigação para terceiros.
Situações mais comuns:
Obra executada pelo próprio proprietário (pessoa física
ou jurídica):
O dono da obra é o responsável pelo recolhimento do INSS, seja um particular
construindo uma casa ou uma empresa realizando uma obra própria.
Obra contratada com uma construtora (empreitada total):
Se a execução da obra for contratada integralmente para uma construtora com
CNPJ ativo e regular, essa empresa assume a responsabilidade pelo pagamento
do INSS da obra. O contrato de empreitada total deve ser bem elaborado para
garantir que a obrigação seja corretamente transferida.
Obra contratada por empreitada parcial ou execução com
vários prestadores de serviço:
Se o proprietário contrata diretamente diferentes prestadores (pedreiros,
eletricistas, encanadores etc.), ele continua responsável pelo INSS da obra. No
entanto, pode utilizar notas fiscais e recibos de pagamento para
compensação e possível redução do valor devido na regularização.
Mas Atenção!!! ⚠️
Independentemente do modelo adotado, o dono da obra deve
garantir que o INSS esteja sendo devidamente recolhido. Caso contrário, ele
pode ser responsabilizado pelo pagamento dos encargos não recolhidos, mesmo que
tenha contratado uma construtora ou empreiteira.
Por isso, é essencial fazer a gestão correta dos
contratos, recibos e notas fiscais, além de buscar orientação
especializada para garantir economia e evitar problemas na regularização do
INSS da obra.
Tanto Pessoa Física (CPF) quanto Pessoa Jurídica (CNPJ) devem pagar o INSS da obra?
Sim. Toda obra, seja predial ou não predial, precisa ser
regularizada junto ao INSS, independentemente de estar no nome de uma pessoa
física (CPF) ou pessoa jurídica (CNPJ).
No entanto, há uma diferença importante: obras
registradas no nome de pessoa jurídica geralmente geram um débito de INSS maior.
Isso ocorre porque empresas estão sujeitas a uma alíquota mais elevada, além de
outras obrigações previdenciárias.
Por esse motivo, do ponto de vista do INSS, pode ser mais
vantajoso construir no nome de pessoa física. Porém, essa decisão deve ser
analisada com cautela, considerando outros fatores, como a destinação da obra,
tributação e enquadramento legal.
Para garantir a melhor estratégia e evitar custos desnecessários, é essencial contar com um planejamento adequado e assessoria especializada desde a fase inicial do projeto.
O que acontece se eu não regularizar minha obra?
A regularização do INSS da obra é obrigatória e, se
não for feita voluntariamente, pode resultar em notificações, autuações e
multas.
A Receita Federal monitora todas as obras por meio do
SisobraPrev, um sistema que recebe mensalmente das prefeituras
informações sobre Alvarás de Construção e Certidões de Habite-se. Dessa
forma, mesmo que o responsável pela obra não solicite a regularização, a
Receita Federal pode identificá-la automaticamente.
Como funciona a fiscalização?
📌Aviso e
notificação inicial: A Receita Federal envia uma carta ao contribuinte
informando a necessidade de regularizar a obra dentro de um prazo, ainda de
forma espontânea.
📌Fiscalização e autuação: Caso o
prazo não seja cumprido, a Receita inicia um processo de fiscalização e
calcula o valor do INSS devido, podendo lançar os débitos diretamente no nome
do responsável.
📌Multas e penalidades: Além da cobrança do valor devido, podem ser
aplicadas multas que variam de 75% a 225% sobre o débito apurado,
tornando o custo da regularização muito maior do que se tivesse sido feito no
momento correto.
Recebi uma carta da Receita Federal. O que eu faço?
Ao receber uma carta da Receita Federal, isso indica que
você precisa regularizar o cadastro da sua obra e a aferição do INSS por meio
do SERO. Este aviso é enviado normalmente por correio, mas também pode ser
consultado diretamente na plataforma eCAC da Receita Federal.
É crucial estar atento ao prazo de vencimento indicado na
carta para evitar multas e encargos adicionais por não atender à solicitação
dentro do período estipulado.
Para regularizar sua situação, o primeiro passo é procurar um especialista para realizar o cadastro da obra no CNO (Cadastro Nacional de Obras). Em seguida, aferir o INSS devido por meio do SERO. Caso haja algum valor pendente, ele deve ser quitado para que você possa obter a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS da obra, regularizando completamente sua situação.
Por que é possível reduzir o valor do INSS a pagar?
O governo oferece diversas possibilidades para reduzir o
valor do INSS devido nas obras, incentivando a regularização através do SERO.
Essas opções visam proporcionar alívio financeiro para os contribuintes que
buscam cumprir com suas obrigações fiscais de maneira adequada.
É fundamental que todas as reduções sejam feitas em
conformidade com a legislação vigente, para garantir a segurança jurídica
durante todo o processo. Qualquer declaração incorreta que resulte em uma
redução indevida pode levar a uma cobrança adicional, caso seja identificada
durante uma auditoria fiscal. Por isso, é essencial ter cautela ao declarar
informações com o objetivo de reduzir o valor do INSS, pois a redução
indevida configura fraude fiscal.
Entre as principais opções de redução ou isenção do INSS nas
obras, destacam-se:
- Redução
do INSS em obras de pessoa física por meio do fator de ajuste.
- Redução
do INSS para obras com pré-moldados, oferecendo uma alternativa de
custo mais baixo.
- Isenção
parcial ou total do INSS, devido à aplicação da decadência tributária.
- Aproveitamento
de créditos já lançados, vinculados à obra, como GFIP, folha de
pagamento, ESOCIAL e GPS espontânea.
Além disso, o correto enquadramento da obra, com base nas
legislações aplicáveis, pode impactar diretamente no valor final do débito,
gerando uma economia considerável.
Decadência Tributária do INSS: O que é e como funciona?
A decadência tributária é o prazo após o qual o Fisco perde
o direito de cobrar o INSS de uma obra, mesmo que o débito não tenha sido pago.
Esse prazo é geralmente de cinco anos, contados a partir do fato gerador da
obrigação tributária (como o início da obra ou o pagamento de mão de obra).
Após esse período, a Receita Federal não pode mais exigir o pagamento do INSS
referente a esse período.
No entanto, embora a decadência permita que o contribuinte
"espere" até o último momento, essa não é uma estratégia recomendada.
Isso porque, ao aguardar até o fim do prazo, o risco de fiscalização aumenta, o
que pode resultar em multas, juros e outras penalidades, caso o Fisco
identifique irregularidades. Além disso, a cobrança de juros e atualização do
débito pode tornar a dívida ainda maior.
Portanto, é mais vantajoso regularizar a situação antes do último mês da decadência, evitando surpresas e custos adicionais com multas e juros. A antecipação da regularização não só garante conformidade, mas também previne a incidência de encargos que podem ser bem mais altos.
O que é a Averbação da Obra?
A averbação de uma construção na matrícula de um imóvel é um
procedimento realizado no registro de imóveis com o objetivo de atualizar
oficialmente as informações sobre qualquer construção, reforma ou benfeitoria
realizada na propriedade. Esse processo é fundamental para manter o registro
imobiliário atualizado e garantir que todos os detalhes sobre a obra constem de
forma precisa no cadastro do imóvel.
Para averbar a construção na matrícula, o proprietário deve
apresentar documentos como o Habite-se ou CVCO (Certificado de
Vistoria de Conclusão de Obras), quando aplicável e a CND do INSS da Obra,
além de outros documentos padrões, como o requerimento formal.
Embora a averbação não seja obrigatória, já que o registro de imóveis não realiza fiscalização para verificar se as obras foram averbadas, em alguns casos, como no financiamento de uma obra, o banco pode exigir que a matrícula esteja atualizada com a averbação. Além disso, o proprietário pode optar pela averbação espontaneamente para manter a regularidade total dos seus documentos, o que traz vantagens como maior segurança jurídica e valorização do imóvel no mercado.
Como posso ajudá-lo?
Sou especializada na regularização do INSS de obras e qualificada
para oferecer a máxima redução na apuração do débito. Conto com equipe de arquitetos
e engenheiros e contadores, todos especialistas na área. Além disso invisto
tempo e recursos continuamente em cursos, mentorias e consultorias para se
aprofundar na legislação, garantindo um serviço de qualidade e segurança
jurídica, sem expor nossos clientes a riscos de fraude fiscal ou cobranças
futuras.
Ofereço meus serviços de regularização do INSS para todo o
Brasil, sempre com a atenção e apoio necessário durante e após a realização dos
serviços. A minha prioridade é ser transparente e manter uma comunicação clara,
conto com feedbacks positivos de clientes que comprovam a qualidade do nosso
trabalho.
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Antes de formalizar qualquer contratação, responderei a
todas as suas dúvidas para garantir que você se sinta seguro e confiante em nos
escolher. O serviço será precedido pela assinatura de um contrato,
proporcionando mais segurança e confiança para ambas as partes.
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Quanto tempo demora para o processo ficar pronto?
O processo é feito durante a execução da sua obra, mensalmente, ou em caso de obras já finalizadas tenho o prazo de 7 dias úteis firmados em contrato após o envio de toda documentação necessária. Nesse prazo, sua obra será regularizada Receita Federal do Brasil com todo o cumprimento da legislação e a emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND) será emitida.
Você regulariza obras em quais estados?
Regularizo obras em todo o território nacional. Isso porque a legislação do INSS é a nível federal, única para o país inteiro.
Quanto custa?
O investimento é feito com base na sua economia. Do total economizado, é cobrado um percentual que fará jus ao cumprimento de todos os requisitos que a Receita Federal exige para conceder os descontos dentro da legislação e com segurança jurídica.
